2007天津房价破万元大关 08趋势暗藏多种悬念

　　2007年最具里程碑意义的楼市行情当属房价逾越万元心理大关了。虽然去年已有零星别墅价格达到每平方米万元以上，但是数量少、卖方并不希望在这方面张扬，就在年初记者对一市中心别墅将达到2.5万元/平方米以上均价的企业采访时，该企业还犹抱琵琶半遮面，不愿做出明确回答。但是自今年年中起，天津市中心区和大部分边缘区域别墅均价已快速达到每平方米万元以上，独栋别墅达到2万元/平方米以上。而内环线区域、海河沿线、老城厢及梅江区域高层住宅也陆续突破每平方米万元大关，形成了高价房新平台和新的价格体系，从而对2008年房价定位产生深远影响。

　　背景 新的城市定位产生创新高动力

　　2006年8月《国务院关于天津市总体规划的批复》中将天津定位为环渤海地区的经济中心。这一新定位使天津进入了具有新时代意义的发展期。从那时起，全国房地产投资开发企业及分析人士都把目光转向天津，这一重大历史背景成为天津房价破万元的最有力基础。

　　天津新定位使国内外企业、机构及个人投资者在分析天津楼市时开始以北京、上海等一线城市作参照，这些城市高档房均价在2万元/平方米以上，所以外来投资者对天津房价逾越万元/平方米早有准备，落实到行动上，就是从去年下半年起，一线城市地产大鳄纷纷到天津寻找投资开发机会，不惜重金圈地建房，同时一些个人投资者也纷纷到天津购买商品住房，特别是中心地段的高档房，使市场逐步聚集了快速向上的充足能量。

　　部分高档房价格历程

　　犀地 高层

　　2007年7月中旬11500元/平方米

　　9月初到10月13500元/平方米

　　10月中旬以来17000元/平方米

　　天津富力城 高层

　　2007-06 9700元/平方米

　　2007-09 11000元/平方米

　　2007-09-今12500元/平方米

　　红磡领世郡 独栋别墅

　　2007-10-今22000元/平方米以上

　　导火索 8月中旬边缘中价房快速拉升

　　虽然早有预期，但是高档房集体发力逾越万元大关形成有效突破却在今年8月以后。8月上旬，河东区两块土地创新高的出让结果，激发了市场想象力，使边缘区域房价在1个月内全面上涨10%以上。特别是东南部及中北镇等区域新房从5000元—5500元/平方米一线快速上涨到6000元—6500元/平方米，为高档房上涨打开了空间。从而使老城厢、小白楼、南京路一带市中心区，以及梅江高档生活区的高层住房在这一趋势下轻松越过了万元/平方米大关，并从10月起形成“众志成城”之势。

　　特点 1.4万元左右和2.4万元左右成价格标志

　　如果说高层住宅破万元大关表明了市场对此价格高点的有效突破，那么突破万元后的高层住宅普遍将价格定位在1.4万元/平方米区间则是万元一线价格的重要特点。如富力城新推出的精装房、中新城上城·上城豪苑、和平区的同方瞰和平四期均价、世纪梧桐公寓新盘、弘泽国际、水岸江南精装修高层住宅都在1.4万元/平方米左右。

　　天津中原地产及第一太平戴维斯天津分公司等机构专业人士认为，高层住宅1.5万元/平方米以下的定位，为高档房破万元搭建了休整平台。1万元/平方米到1.5万元/平方米的价格区间，无论从市场接受度，还是从今后市场发展的角度都具有进可攻(向20000元/平方米靠近)、退可守(有2000元左右的支撑空间)的市场意义。

　　在别墅方面，市区独栋别墅已经达到2万元/平方米左右，弘泽制造等新别墅达到3万元以上。而多数别墅如荷兰墅、Town中堂等独栋别墅均价在2.4万元/平方米左右，这一价格也给市场留有余地，好地段的别墅还有2000元/平方米左右的上升空间，而地段和产品有问题的也有一定的调整空间。所以从目前万元房价格定位来看，1.4万元左右和2.4万元左右是较为明显的标志价位区。

　　暗藏的悬念 等待突破和优胜劣汰

　　天津中原地产高级投资分析师高飞认为，天津房价破万元是天津新城市发展战略下的必然结果，无论从破位时间还是从破位价格都有其必然性，所以这次的突破，在市场上并没有产生太大的心理压力，一些好地段的高档产品仍有一定的升值空间。

　　但是一些边缘区域大众型产品也跟风上涨，过快将价格拉到万元/平方米以上，实际上暗藏着一定的风险。因为天津此轮价格破位主要通过天津区域发展及地段价值提高来体现，所以，一些地段和品质并不占优势的楼盘以万元/平方米定价，在市场平静后会有重新被审视和评价的过程。

　　第一太平戴维斯物业顾问有限公司天津分公司总经理朱天博认为，本次万元大关破位，与国内经济发展及中国城市房价普遍上涨同步，所以这些宏观因素对行情发展仍会起到重要作用。从这个角度来看，此次万元行情突破后，确实需要一段调整和续势期。

　　而且从经济适用房等政策深化来看，一些高档房也面临定位和优胜劣汰的考验。同时，从目前统计来看，今年外地购房者和投资性购房比例增大也是行情发展的重要因素，明年是否会持续这一趋势也是市场暗藏的悬念。