潘石屹：我并不担心2008年北京的房地产市场

　　目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州两个城市成交量大幅度下跌，春节前后每年的成交量都不会非常多。我并不担心北京08年房地产总体市场情况，第一我看好北京08年经济的发展；第二，过去的两年时间，北京供应的土地不足，相对于当年销售面积来说要少很多。

　　从三个角度审视房产形势

　　现在刚进入2008年，这一年大家都特别关注北京的房地产市场会不会出现变化，也出现了各种观点，我想应该从以下几方面来看。第一，中国的经济、北京的经济会不会出现问题？如果经济大势出现问题，房地产市场也不会幸免 ；第二、看08年房地产形势，要看过去两年时间土地的供应量和这些土地供应到了什么区域。从这一点上看，过去两年时间政府公开“招拍挂”的土地量并不大。这意味着今、明年两年北京房子的供应量，尤其是五环内的供应量会比较少。第三、要看政策和政策的实行情况。例如近日国务院公布了“两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费”，这就促使前些年做土地储备的房地产开发商会尽快把土地变成房子，无形中增加了市场上房子的供应量，有利于平抑房地产的价格。

    中低档房房价受抑

　　我们在分析了北京过去三年时间成交房子的数据后得出结论，应把单价8000元和四环当作两个标志性的点来分析房价趋势。从2008年开始，单价在8000元以下的楼盘房价可能会出现“拐点”。我分析了2005、2006、2007年这三年北京市房屋价格成交量的分布曲线，发现其呈现为标准的对数正态分布图。而8000元以下房子的成交量在过去三年时间都超过北京市总成交量的50%，就是说，4000—8000元/平方米这个价格区间是最值得关注的区间。

    在这个区间中也可以发现，2007年供应的土地中有大量的低档商品房，也有大量的双限房，经济适用房，甚至在一些高档小区中配置了一定比例的廉租屋。这样，在2008年、2009年北京市房屋的供应中加大了中低档房的供应量。在供应量增加、需求量不变的情况下，其价格就会受到抑制。2008年，8000元以下的中低端商品房有可能降价，而四环以外的房子也有可能降价。2006、2007年政府保障性住房逐年加大，四环外的土地供应量也在增加，这些都会是房价下降的原因。

    中国房地产格局或将改变

　　继《关于加大闲置土地处置力度的通知》之后，最近国务院又出了一个《关于促进节约集约用地的通知》，再次强调：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。如果这两个文件能够严格执行，中国房地产的格局将会发生彻底的变化。

    最近，在北京公开出让的土地市场发生了两起“流标”事件，这两个事件反映出来房地产开发商对房地产市场未来的判断。

    但我认为，这是很正常的，2007年土地市场“发疯”了一段时间，这种“发疯”的热潮一定不会持久，一定会回归到正常水平的。

    在此之前，开发商基本分成两大类，一类是靠囤地赚钱的开发商，另一类是靠盖房子赚钱的开发商。而靠囤积土地赚钱的开发商的利润率、回报率远远高于盖房子的开发商，有些开发商甚至标榜自己拥有10年、15年，甚至20年的土地，这种做法又得到资本市场的追捧。两个文件一执行，将有力打击囤地开发商的行为。对房地产行业造成的影响将是翻天覆地的。