万科“温柔一刀”大小开发商开始手忙脚乱

　　向被视为行业标杆的万科地产，再次当起了“带头大哥”，这一回是带头低价出击。

　　12月9日，星期天，位于广州老城荔湾区的万科金色康苑开盘，售楼部前一大早就出现了长长的人龙，据说最前面的人两天前已经“到位”。这种通宵排队购房的盛况，广州多年未见。

　　开盘仅两个小时，当天推出的156套单位抢购一空。“旁边的房子每平方米要1.8万元，万科的房子一平方米便宜4000多元，当然要抢！”一位熬夜排队满脸倦容的大婶告诉记者。

　　同期出售的还有白云区的万科云山和花都区的万科天景花园，加上稍早时西郊金沙洲四季花城及金域蓝湾，广州万科旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格。

　　“带头大哥”出其不意的策略捷报频传，同台竞技的其他主流开发商有些坐不住了。

　　万科的“温柔一刀”

　　实际上，从11月中上旬开始，广州楼市即“降声一片”，媒体舆论、各种广告乃至不时收到的手机短信，都在传达同一个信号：大大小小楼盘都在争相折价销售了。

　　“我可以很负责任地说，12月份以前各式各样的所谓‘降价’，都可以理解为一种销售策略。”总部设在广州的保利地产(600048)一位不愿具名的项目经理表示。按他的说法，真正降价的楼盘极少，大部分都是推出三五套特价房，或者增加某些额外优惠，送电器和管理费等。

　　这与记者实地观察结果基本一致，例如广州天河区车陂板块的一个楼盘，对外宣称以低于前期近20%的售价推出新一期，但只有极少数低层单位降价，原来承诺的装修房交楼悄悄变成了毛坯房，其余大部分依然维持在原来的高价位——换言之，开发商在大玩数字游戏。

　　部分市场人士甚至相信，如果主流开发商能形成“统一阵线”，继续这一心照不宣的游戏，本轮调控的影响会逐步消化，最快明年春节前，广州楼市的观望期就会结束。

　　万科的“温柔一刀”，让各大小开发商手忙脚乱。

　　金沙洲四季花城是万科五年前踏足广州市场的处女作，经营多年，口碑不错，但最近新推精装修组团单位每平方米仅7000元的均价，却让市场大跌眼镜，因为这一售价，居然不到片区内另一家开发商同类产品的一半。

　　同在金沙洲的万科金域蓝湾，近期销售均价为每平方米8500元，最低价单位每平方米仅7500元。“该项目楼面地价每平方米近4400元，加上3000元的建安成本以及各种税费，实际利润非常低。”有业内人士给记者算了一笔账。

　　“这不是成本价卖楼，连累我们大伙吗？”附近某楼盘开发商一位销售经理激动地说。

　　“拐点”时刻的对策

　　也许是为了应对房地产市场的变化，也许是受万科的影响，更多的地产商在苦思良策。

　　前面提到的金沙洲某项目，“十一”黄金周开盘时均价定在每平方米1.5元左右，自称“中国第一豪宅”，日前则紧急推出20套售价每平方米仅为7500元~9000元之间的“特价单位”。即便如此，据说销售情况也不太理想，原定明年春节前实现两亿元销售额的任务，恐怕难以完成。原因之一，是此举让前期高价购房者，短短两个月资产无形中缩水约三成，潜在客户信心大受影响。

　　另一知名开发商中海地产的金沙湾项目，近期也向市场发售部分优惠单位，均价在每平方米7000元~8000元之间。

　　除在售项目外，部分在建楼盘多少感受到压力和寒意。离万科金域蓝湾不远处，是今年10月份高价拍出的三幅住宅用地，楼面地价达每平方米8000元~8800元左右，对于拿下这些地块的保利地产(61.01,1.22,2.04%)(2幅)和深圳鸿荣源地产(1幅)来说，现在的市场状况无疑像和他们开了个不小的玩笑。

　　“现在离市场中长期趋势发生转折的‘拐点’还有些远，但至少几个月的调整是无可避免了。”保利地产那位项目经理说，“楼市低潮说不定至少持续到明年的‘五一’前后，我们需要重新调整预期及销售策略。”在万科率先出手的金沙洲片区，保利也押下了重注。

　　无独有偶，早在10月份，万科在深圳率先掀起了一波“优惠潮”，位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡以低于市场预期的每平方米7500元推出新单位，迫使11月份招商地产(000024)推出的龙岗依山郡花园，均价定在每平方米8500元。而今年8月同一区域内的徽王府项目，同类产品开盘均价达11000元。在万科屯驻重兵的上海市场，其开发楼盘近期也传出优惠促销消息。

　　万科的逻辑未变

　　而在日前发给本报的一份书面回复中，万科集团董事总经理郁亮表示，近期部分城市房价过快上涨的趋势有所遏制，可以视为前期价格偏离实际的合理调整，随着市场机制的自发作用，以及调控的合理引导，住房市场开始逐渐回归理性。

　　外界对万科此举，则有不同判断。公开资料显示，今年前10个月，万科全国市场累计销售金额达419.6亿元，已提前两个月达到“在去年200亿元销售额基础上翻一番”的年度目标。因此应该不是为了年底“冲业绩”而低价出货。

　　值得注意的是，万科此次低于预期价格发售的五个项目大多为市郊楼盘或新盘，位于广州商业中心区的万科金色家园，目前售价仍在每平方米2万 ~2.7万元之间，并未出现太大调整。有市场人士称，在目前市场大气候 不太有利的情况下，部分项目低价促销，更多体现的是万科追求资金高周转率的一贯发展战略。

　　郁亮的表态也证实了这一点：“万科的开发效率一直保持在行业最前列，周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。万科主流产品从获取土地到开始销售平均为9至12个月，项目的平均开盘周期较2004年加速前缩短了7个月以上。”在上述回复中，他强调对今后中国房地产市场前景“依然看好”。

　　广州另一位业界大佬富力地产(2777.HK)董事长李思廉(李思廉博客,李思廉新闻,李思廉说吧)同样对未来感到乐观，但其战术思想与万科明显不同。日前，他应邀在广州中山大学发表演讲时称，面对这一轮宏观调控，我们首先要做的就是“控制销售”。他认为，在今年前10月楼盘普遍热售，开发商资金压力并不大的情况下，大部分项目都可以减缓销售速度，依据市场变化做出调节。

　　12月10日，富力宣布与新鸿基地产(0016.HK)联手开发广州一个总投资约100亿元的商业项目。李思廉在香港出席此次合作发布会时再度强调，虽然央行最近一系列与房地产业有关的动作，对市场心理影响较大，但他对国内楼市中长期前景还是很有信心。

　　“国内房地产市场需求大，只要经济发展良好，任何短期危机都会很快过去，经过调整后，楼市将更健康平稳地发展。”他说。