房价：透过“假摔”看奥秘

　　降价，成为当前楼市热得发烫的话题。房价是真降还是假摔，“口水仗”也打得热闹。记者连日来调查了解，发现楼市真降与假摔都正在上演。

　　真：“假涨”过后无奈“套现”

　　3月11日，江北一家开发商对旗下3家楼盘实行“一口价”销售策略，三楼盘销售均价分别下降了五六百元。在江北，已有近10家楼盘推出降价举措。

　　“江北肯定是真降！”从一家权威研究机构的统计看，今年1-2月江北和溧水的住宅成交均价同比均有5%-10%的降幅。有关人士分析认为，当前江北、溧水的住宅成交量正大幅下降，其中江北1-2月份成交同比下降了47%。当地供需比已发生转折，购房人的心理也发生了变化，由此带来销售困难，开发商回款愿望强烈，而且不少开发商对未来市场的预期也变得不再乐观。去年大家都在“捂”着卖，现在都担心房子推出后“跑不快”。

　　在判断房价是否下降之前，南京工业大学房地产管理系副教授吴翔华先提出了如何判定房子是真涨还是假涨的问题。他说，回答这个问题只要看看入住率就行。江北的房子入住率仅四成左右，二手房放盘量非常大，由此可见投机成分太大，甚至出现有人一口气买下8套房的现象。去年江北的房价翻了一番，再加上地铁3号线的炒作，江北的房价迅速“透支”到5000元/平方米左右。

　　他认为，多种因素促成了江北楼市的真降价，一是供应量相当大，房子不好卖，开发商资金链出问题；二是交通不便；三是利率调整等政策调控。现在开发商如果再不降价套现，后面销售会更被动。

　　假：开发商玩弄“数字游戏”

　　“主城区的一些楼盘最近不也打出了促销优惠的广告吗，是不是主城区也有楼盘在降价？”记者向一位房产代理商提出这样的问题。

　　“主城区的房子降价？不可能！”这位代理商笑了。“2月份没有对外披露的权威数据说，城中的房价上个月又涨了2000元/平方米，你说是降还是升？”

　　城南一家楼盘正在进行促销，销售均价从1.3万降到了1.2万元。身为该楼盘销售顾问的这位代理商，却向记者透露了这样的秘密——原本开发商确定的均价只有9000元/平方米，但当时看到市场还比较火爆，所以将价格一口气加了4000元；现在市场冷了，开发商便又降了1000元。

　　“先抬价再打折”，一些开发商原来玩起了商场促销的“数字游戏”。1.2万元的价格看似讨了便宜，其实开发商还是多赚了。

　　据分析，主城区新开楼盘不多，多是老盘新开，供需基本平稳，在售楼盘开发商的资金实力也比较雄厚，所以目前的统计看都没有明显的降价。

　　尽管主城区房源并没有真降价，但吴翔华却从一处细微的变化中看到了该区域房价高企的危机——奥体一些开发商最近纷纷推出高价精装修房，价格都在1.6万元以上。“开发商初衷应是为了规避‘一房一价’，但这样高的价格，如果突破了有效需求怎么办？到时候再降，就被动了。”

　　降不降还在有无需求支撑

　　业内人士认为，降或没降不能一概而论，就是一个板块情况也有所不同。地段不一样，品质不一样，各家楼盘的营销手法也不尽相同。

　　吴翔华也认为，房地产区域性特征明显，上海、深圳、广州楼市的价格调整并不可能完全“复制”到南京。他同时称，出现大规模的降价只有一种可能性，那就是国家经济出现倒退。但现在来看，这种可能性没有。

　　他认为，2008年注定是分化的一年，如果楼盘的定位是面向自住需求，那肯定能经受住市场的检验，冲顶后就能站稳；如果是面向投机者或所谓的高端客户，而缺少自住需求的支撑，那房价冲顶后肯定就会快速回落。

　　对于当前结构性通胀是否会带来对房价的影响，吴翔华说，影响肯定有，通胀会造成资产价格的虚高，房产也不例外，超过老百姓的一般购买力，但绝对还没有进入到“一荣俱荣、一损俱损”的状态。总体而言，未来房价肯定不会再像以往那样“疯狂”，但也不可能出现“崩盘”的状况。对于切实需要购房的人而言，趁着当前的“打折”，该出手时就出手。