保障性住房 你能保障谁？

　　进入2008年，建设部加快督办全国600多座城市限期公布到2012年的住房规划。根据部署，各地2008年1月底前要公布2008年度住房建设计划；3月底前要公布2009年住房建设计划；6月底前要公布2008年-2012年住房建设规划。目前全国重点城市已公布了2008年度住房建设计划。其中，住房保障及供应结构调整，成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。

　　全国主要城市2008年保障性住房情况一览表(单位：万平方米)

　　城市  新建住房面积 保障性住房面积 比例（ % ）

　　北京  2750         1150           41.8

　　上海  2000         400            20

　　天津  1800         605            33.6

　　武汉  1028.26      727.96         70.8

　　重庆  2499.01      235.92         9.4

　　广州  850-1180     100-180        11.8-15.3

　　成都  1051         100            9.5

　　南京  1120         291.4          26

　　杭州  550-650      171.5          26.4-31.2

　　深圳  1215.9       228.4          18.8

　　西安  900          207            23

　　济南  733.18       80.5           11

　　昆明  680          414.8          61

　　据统计，上述13个城市2008年计划新建住房面积共17607.35万平方米，其中保障性住房面积共4894.06万平方米，占新建住房面积比例为27.8%。全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中武汉、昆明的比重较大，分别为

　　70.8%和61%。北京计划新建保障性住房也在四成以上。各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积。从整体情况看，保障性住房已经成为2008年住宅供应不可忽视的重要组成部分。

　　备受争议的保障性住房

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，地方政府手中有大量的土地，迫于人民住房保障的需求,将来这样的保障性住房会很多。

　　即便是增加保障性住房的供应，可是它能保障队伍庞大的中等收入群体的住房问题吗？中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对此提出了置疑，“现阶段除了特困群体和高收入群体，其他为中等收入群体，中等收入家庭至少占80%以上。政府解决如此庞大群体的住房不符合实际，是画饼充饥，国际上也没有先例”。他说，“而且，限价房只不过是告诉市场，房价只能上涨，不能下降。这不符合经济规律”。

　　明天地产副总经理陈云峰非常认同易宪容的看法，“两限房的增加将有可能导致商品房价格的上涨”。

　　当代著名经济学家茅于轼则对保障性住房在执行过程中可能出现的问题表示担忧，“经济适用房的分配政策为贪污腐化创造了机会，只有廉租房可以解决住房权，而经济适用房这条路是错误的”。

　　国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏认为，“当前经济适用房制度出现的各种问题大多属于操作层面的问题，市场秩序出现了紊乱，其根源在于目前政府对经济适用房定位的模糊化，没有明确经济适用房的适用对象到底是谁，相关的规章、制度也不健全，今后必须就这些问题进行改革”。

　　保障性住房“拾遗补缺”

　　保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。

　　其主要意图为：实现政府宏观调控的目标，促进房地产市场健康发展；改善居民居住条件，保障中低收入者的住房权利；调整消费结构，促进经济发展，维护社会稳定。

　　上涨空间与城市土地储备成反比

　　从宏观上看，2008年保障性住房的推广实施将对目前高位运行的房价产生一定的影响。

　　对于一些土地储备较为丰富的城市来说，一旦保障性住房实际供应量增加，一方面会缓解楼市供需矛盾，加大商品房市场的竞争压力，挤压商品房的空间；另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，这就可能降低楼市上涨预期，重点关注中西部城市，比如武汉、昆明。

　　对于像北京、深圳、上海这样的大城市，土地资源越来越紧缺，而商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建设的土地却越来越少。加之以后会有更多地土地被强制用做保障性住房。商品房用地减少，导致开发商之间的争夺更加激烈。在这样的形势下，商品房的价格预计不会降下来。从宏观角度来看，这些城市的稀缺资源(地段等特殊因素)的房地产的供需压力并不会有明显降低，但保障性住房周边的项目回调压力加大。

　　总体而言，在短时期内保障性住房的推广不会对二手市场造成太大影响，对二手房市场的影响关键在于看5年后的住房保障政策的具体落实情况。总而言之，随着“双紧”政策和保障政策的陆续执行，将进一步影响到供求双方的心理预期，推动楼市向理性健康方向发展。预计2008年房地产市场在转型中调整前行：供求将趋于平衡、结构渐趋合理，价格将走向平稳，预期转向渐趋理性化。

　　积极与消极 硬币的两面

　　对于开发商而言，保障性住房将会产生积极和消极方面的双重影响。

　　积极影响主要在于：有利于与当地政府建立和保持良好的关系，以便日后更好地争取土地和项目；有利于树立企业良好的品牌形象；有利于培养潜在客户，争取客户对其他商品房的支持等。

　　当然保障性住房对房地产开发企业来讲也有消极的一面，保障型住宅建设项目的利润空间显然不如商品住宅项目大。对开发企业而言，要向万科学习，争做“好孩子”，而不应以对抗、排斥的心态来看待保障型住房，应该积极配合政府做好保障性住房。

　　预计2008年楼市“两条腿走路”的机制将逐步建立，政府保障性住房解决中低收入者的住房问题，而高收入者仍将通过商品房市场实现自己的住房需求。对一些有实力的大企业而言，肯定会更多地涉足保障型住宅建设，同时也不会放松原有商品住宅的开发建设。

　　保障性住房 “吾将上下而求索”

　　各地保障性住房在实施过程中也将存在一些问题，例如资格审查不严，保障对象部分错位；建设标准不严，户型偏大，品质跟不上；选址不合适，交通不便利等等，这些问题的存在可能会阻碍政策性住房推进的进程，因此各地要因地制宜，制定合理的保障性住房管理实施办法，确保本地区保障性住房工作的顺利开展。

　　建议政府采取以下措施：

　　根据市场需求变化，特别是在房价高的大中城市，加大保障性住房的房源和土地供应，动态把握其供给规模，使之成为政府调控市场、优化结构、平抑价格的一个抓手。

　　及时出台系列政策法规，严格限定建筑标准和购买对象。解决这一问题的关键在于能否通过个人征信、产权登记、社区服务体系等准确把握购房者住房现状，是否是第一次置业、购房自住、家庭资产等基础信息，让真正住房困难的中低收入家庭可以在政策的扶持下改善住房条件。

　　未来经济适用房应该在增加房源、完善管理、方便实用等方面让普通百姓更加满意。地方政府未来可能会尝试变经济适用房“只售不租”为“租售并举”。

　　注意保障性房的量体对市场的冲击以及保障性房出现别墅等业态以及保障性住房有效需求不足问题。