童大焕：不要对奥运后房价下跌心存幻想

　　近年主攻教育和城市化问题，提出“高密度城市化拯救中国”论，以笔为旗，矢志不移地为打破各种城市壁垒呐喊呼号。教育方面，在国内最早在报上激烈批评教育部公开支持“名校办民校”，最早公开在报上指出招生计划指标才是招生不公的根源。其“中国大学费用为世界最高3倍”一文经《科学时报》发表后，被新华社全文向全国发通稿，产生巨大反响，获得广泛的社会认同。

　　房价问题一直和教育价格、医疗价格一起，像三座大山一样压在百姓头顶，成为他们心头挥之不去的阴影；然而，专家学者几乎每一次关于房价下跌的鼓吹和预言，最终无不成为不折不扣的谎言。最近，关于奥运后北京房价要跌的判断再次浮出水面。

　　作为中国科协学术年会的一项重要内容，日前结束的首都发展论坛上，有专家称： 2008年奥运会结束后，国家和地方政府可能会出台一些政策抑制房价，那时房价将下降。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在论坛上表示，预计2008年以后，政府可能通过开征物业税、落实购房实名制、控制住宅商用以及供给廉租房、经济适用房和限价房方式，抑制房价上涨甚至拉低房价。

　　曹建海认为，“北京已经出现严重的房地产开发过热问题”，“目前的房价远远超过了普通居民的承受能力，政府2008年后通过出台一些关于宏观调控和人民生活的政策，将会使房地产价格逐步回落”。

　　首先我想澄清两个基本问题：一，房地产的统计价格和老百姓的实际购买价格不是一回事。比如，若干年后北京中心城区的大部分高档商品房和写字楼都已售罄，房地产主战场已经转移到近郊县市，那么，从统计意义上说，平均房价可能是大大降低了，但从老百姓的实际购买角度，同一区域的房价却有可能大大提高了。二，在房地产市场中，奥运会充其量是个概念，它对于提升北京的公共基础设施甚至一些制度软环境有帮助，但它对楼价的直接提升作用可能被大大夸大了。房地产无论从投资还是自住角度，都是一个相当长期的行为，借极其短暂的奥运会来炒作地产，空间非常有限。当然，国外经验表明，举办奥运会曾导致日本人口加速向东京聚集、韩国人口加速向首尔聚集，同时外国人占这两个城市人口比例也出现明显上升。奥运会也将使得北京更加开放，不仅国内大中小城市的人口将继续向北京、上海、深圳、天津等特大城市聚集，而且境外商务人口向北京聚集的速度也有望加快。但这是一个长期的影响，并不只在奥运会期间，不会因为奥运会的结束而结束。

　　其次，我们来分析一下曹建海认为房价将降的政策理由：开征物业税、落实购房实名制、控制住宅商用以及供给廉租房、经济适用房和限价房方式，抑制房价上涨甚至拉低房价。第一条，开征物业税，理论上把现行的土地价格一次性收取改为逐年收取，有利于降低房价。但这样做，需要每年对房屋市值进行合理评估并且需要完善的征信系统，短期内我们都做不到，在这种情况下放物业税的风，反而会导致人们的末班车心态，促使房价上涨。同时这项法律即使出台，或许能降房价，但不仅不会降低买房者的支出，反而会增加买房者的负担，因为我国的税负决策体制中，老百姓没有任何发言权！第二条，落实购房实名制以打击楼花炒作和内部认购、控制住宅商用等，如今已经实施，效果如何？而控制住宅商用不仅没有降低住宅价格，而且使写字楼价格上升了！第三条，供给廉租房、经济适用房和限价房，的确是政府应尽的责任。像香港，半数以上的居民住在政府提供的廉租房里。但市场上的房价还是很高。另外，当下的内地政府并不是严格意义上的法治政府，提供不提供廉租、廉价房，取决于政府单方面的决策，像这样从它自己身上割肉的事情，各级政府并不热衷。