深圳房价大跌实情　房价到底跌了多少？

　　“被套住的人其实并没有大家想象的那么惨”。

　　就在很多媒体报道有大批炒房人被深度套牢、入不敷出时,在深圳有近六年房产投资经验的孟先生告诉记者，“现在被套的大多数人都是在之前赚了钱的,真正赔的有，但是不多。”

　　通过半个月的走访，记者了解到，在外界看来房价几乎要崩盘的深圳，事实上要平稳得多。

　　深圳房价是否真如外界所说跌了很多？被套的炒房人到底有多少？他们的现状如何？房价还会下挫到什么程度？这一系列的问题似乎都在把矛头指向问题的中心点——由深圳房价下跌所引发的问题是否已经或正在形成一个真实的谎言？

　　在孟先生看来，被套是真，但真实状况并没有那么糟糕。

　　深圳房价跌了多少

　　前不久，深圳国土资源和房产管理局发布数据称，现在的房价已经跌回2007年年初的水平，甚至有媒体称波动幅度为105%。家住福田区的李先生告诉记者：“就我的房子而言，根本没有跌到这个水平，这是谣传。”

　　李先生所指的房子是位于深圳关外龙岗区的一栋别墅，“我是2007年1月17日拿到房产证的，当时价格是6400元/平方米，现在1.2万/平方米，怎么可以说跌回到2007年年初？”[相关链接：降价风暴大浪淘沙深圳住宅哪个片区最抗跌？]

　　中原地产深港研究中心总监张伟告诉记者：“全市平均来说，还是跌了很多，基本回落到去年2、3月的水平。深圳国土局发布的数据能代表深圳房价的走向，但是如果要对深圳房价有一个比较清晰的认识，必须要分开来看，关外和关内差别很大。”

　　在张伟看来，李先生没有错，但李先生所说只是深圳房价的冰山一角，并不是深圳全市跌幅的真实写照。

　　显然，调查清楚深圳房价关内、关外真实的跌幅，对了解深圳房价的走势以及被套人群的真实状况至关重要。

　　据记者了解，近1.2万/平方米的均价虽然距去年高峰期的近1.8万/平方米跌了近30%，但是在瞬间到达的1.8万的顶点到底有多少成交量？这是个值得拷问的问题，而这将直接关系到被套人的损失严重程度。

　　中联地产福田中心区某业务员告诉记者：“虽然去年的房价一度涨到了1.8万，甚至接近2万，但是从我们真正的成交价格来看，最好的福田区都在1.5万和1.6万之间，到达1.8万时几乎没有人成交，所以，真正跌幅不是很大。”[相关链接：房价较稳定地王片区：单价1.3万可购自住大户]

　　而大家一致认为水分最大的关外，大多数已经跌破万元，相对高峰期虽然跌幅达近50%，但在高峰期进入的人又有多少？

　　某中介业务员告诉记者：“关外的房子议价空间比关内还要大，实际成交的价格没有炒的那么高。”

　　张伟说：“没有成交量的房价是没有意义的，不管是高还是低”。

　　据中原地产统计，2007年全市新增供应主要分布在龙岗及宝安两地，合计共377万平方米，占全市的份额达到68%。而关内土地供应，只占30%强而已，也就是关外项目占主要比例。

　　数据显示，去年5月，深圳市商品房成交均价最高的为南山区，成交均价为21988元/平方米。甚至超过了中心区所在的福田区。

　　“飙升原因主要是受深圳湾大桥7月1日通车、新口岸通关刺激，这条深港西部通道连接起深圳南山区和香港元朗区，很多炒房人受‘深港融合’概念影响很大。”孟先生认为，“南山是炒房人相对集中的地方，炒家进出频繁，被套人中南山占有一定比例。”

　　在张伟看来，关外宝安、龙岗，关内南山、罗湖是投资客和炒房人聚集的主要区域。

　　被套群体到底有多少人？关内关外各占多少比例？在高位接盘时是怎么想的？或许从孟先生的投资经历可见一斑。

　　被套人有多少

　　三十多岁的孟先生对于买房被套，有着来自炒房征战的肺腑之言：“现在房价下降，是有人被套住，这能怪谁呢？去年六七月的价格实在太高了，有投资经验的人都不会进场了。”

　　孟先生从2004年到现在，投资过的房子不下十余套，作为一名职业炒家，他从深圳楼市获益颇多。直至2006年年底，中信红树湾一套总价是385万元的豪宅，在2007年4月份，以总价500多万元出手，净赚100余万元。

　　2007年年中，深圳房地产到了最为疯狂的时候。

　　“开发商、银行、炒房人，交织在一起，那种疯狂的程度你无法想象，买房子就像买菜一样。”孟先生说，“经过一两年的磨炼，到了2006年，我的思维已经变了，关注国家政策，看股市表现，综合多方面因素，我的换手率维持在半年以内，不管赚多少，半年内一定出手。”

　　不少像孟先生这样的老牌炒家，选择纷纷离场，但是对市场判断不足、缺乏经验的人还在不断地涌入，一直到7月底。

　　在深圳房价攀升至1.8万元至2万元每平方米的2007年第三季度，成交逐月下滑，去年三季度的成交状况为：7月份一手房成交5037套，二手房成交7540套；8月份一手房成交3263套，二手房成交3370套；9月份一手房成交3290套，二手房成交3710套。也就是说新房成交量为15840套，旧房成交量为14280套。

　　这就是深圳房地产迈入疯狂状态时，选择进场交易的购房人数，新旧几乎对半，总量在3万套左右。

　　张伟分析称，这其中投资比例能达到70%，另外，这里面有20%的人有些许投资经验，估计已经脱手，而其他的估计就需要撑一下了，也就是说新旧房在一起，估计1.5万套左右，目前面临房价估值下降压力。

　　深圳市国土房产局数据显示，2004年，新房成交89794套，二手房成交55672套。2005年新房达到100024套，二手房成交64015套，成为近年的高峰。自2006年起，新房成交套数开始下降，当年共成交85770套，二手房成交87485套。2007年，新房成交55222套，比上一年下降达35%。二手房成交91152套，每年成交量在15万套左右。

　　也就是说，如果被套房数在1.5万套左右，其占每年15万套的比例为10%左右。

　　也就是说，真实的成交价格和套数显示，被套人的规模和损失程度都远没有达到外界想象的那么严重。

　　孟先生说：“根据我了解的情况，这里面大多是一些小客户，比如公司白领，拿着相对高的工资，供得起房，但是经验要差一点，还有一些从股市转过来的人，对房市了解的有限，还有很少一部分年轻中介业务员，但这个不是主流。”

　　“这些小客户有些经济基础，首付几十万元对他们来说不是问题，主要是投资关外、南山、罗湖的中小户型。”

　　他分析：“10%到20%的人群是被套住的，这其中有10%的人已经亏完首付，这部分人着急套现，20%的人接近亏到首期款，40%还在撑，30%还有钱继续供。”

　　深圳某银行信贷部专业人士告诉记者：“房贷逾期比例的确有上升情形，但是断供的情况不严重。”

　　另外，张伟认为，很难估计深圳房价还会下挫到什么程度，我们不看好下半年的市场，从现在的价格来看，与实际购买力是相匹配的，但是越跌越不买，越不买越跌，假设国内整体经济大环境能稳定住，到今年年底，房价也许会回暖。

　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说，深圳的房市不排除继续下跌，但是幅度应该比过去6个月减缓。

　　深圳大学金融系主任、深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平表示，对未来房地产的走势，在一线城市，比如北京、上海、深圳、广州调整的幅度可能会比较大。

　　据记者了解，高盛在一份最新报告中预测，受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响，国内房价将在未来一年出现至少15%的下降。

　　在经过对包括上海、北京等4个一级城市和8个二级城市的调查后，高盛认为，国内房价需要下调10%至20%才能刺激处在观望中的楼市需求。

　　孟先生说：“这些被套人估计有30%会陆续放盘，这些人如果能消化掉这部分房子，价格会趋于稳定，并且会逐步涨起来，被套人也就会慢慢解套，但是从现在的成交量来看，这部分房子什么时候能消化掉，是个问题。”