断供潮会进一步蔓延吗

　　提要：深圳的“断供”现象会向北京、上海等城市进一步蔓延吗？负资产会成为普遍现象吗？从对上海楼市现状分析和香港负资产者的经历来看，“断供”现象应该不会大规模爆发。

　　用“惊弓之鸟”来形容当前楼市脆弱的神经一点也不为过。

　　当深圳传出“断供潮”的消息之后，立即引起全国强烈关注，搜索引擎“Google”（谷歌）将其列为近期的“热搜”内容，在7月22日下午记者键入关键字“断供”，可以搜索到284万个结果。

　　深圳楼市真的出现“断供潮”了？会波及到北京、上海等此前上涨幅度较大的城市吗？人们对“断供潮”引起高度关注的同时，担忧也在进一步加深。当前全国多数城市的楼市仍然处于观望态势之中，深圳房价依旧“跌跌不休”，在这种背景下，“断供潮”无论规模有多大，但这种现象的出现似乎是必然的。但深圳“断供潮”的真相到底是什么？会不会进一步蔓延甚至波及到全国？我们有必要还原事件本身的真相。

　　“断供潮”是怎样产生的？

　　“断供潮”的始作俑者是一位深圳独立地产评论员，他的网名叫“风语”。

　　根据他在自己博客中留下的联系方式，记者与7月21日下午联系到这位人士。电话中“风语”表示自己姓黄名华，是湖北人，在深圳已经打拼了好几年。坊间传说其也是一个房产投资者，记者向他求证时，他表示“这不重要”，没有正面给出解释。

　　今年6月26日他在自己的博客中，贴出了一篇标题为《深圳发展银行停止发放购房贷款或许是次贷危机的开始》的文章，在文章的开头，他这样写到：在这个月初（即6月初，记者注），风语写出了一篇文章，标题为《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》，引发了市场极大的轰动和关注。

　　记者随后在其博客中，果然看到他在今年6月2日贴出的一篇标题为《房情谍报：断供已过千亿，次贷危机浮现》的文章，黄华在文章中写到：风语从某银行了解到，其蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿。然后他通过自己的估计，认为该商业银行在深圳个人房贷方面应该存在200亿左右的坏账，其后更是将其演绎至千亿元断供金额。

　　黄华在6月26日的博客中继续写到：文章发表后，风语接到了20余家新闻媒体的采访，《南方日报》，《重庆日报》，《南方都市报》，《香港商报》，《经济观察报》等多家媒体刊登风语的文章或制作“断供”专题，人民网，新华网，新浪网，网易等纷纷在首页开展对断供现象的报道，更有四百余家网站全文转载风语的文章。可见他的这篇博文此时已经引起了众多媒体关注。而在中央电视台参与进来之后，更是达到一个空前的高度。在7月14日央视经济频道《经济半小时》栏目播出一期《深圳楼市“断供”风波》，使得深圳“断供潮”的关注度再一次升温。

　　但记者发现黄华6月2日的博文后面网友的跟贴不大赞同他的观点。很多网友认为由于缺乏具体而详实的数据支撑，其关于“断供潮”的观点不严谨，有些网友甚至恶语相向。黄华在接受记者采访时，也承认“千亿”的说法“有些过头”。

　　虽然黄华在接受采访时仍然坚持深圳楼市的确存在“断供潮”，但他却无法向记者提供相应的数据来进一步阐述自己的观点，。当记者问及他缘何做出判断是，他表示自己建立了一个“置业联盟”，有近两万个成员，其中有将近一半的人已经置业，“在三个月以前，他们中间就有不少人已经‘断供’。”黄华这样告诉记者。但是选择断供的人在置业联盟中到底占到多大比例？他们在何时置业等，他表示对此都未做过统计。

　　“‘断供潮’是你个人的判断吗？”记者在电话里问他，他回答：“是的。”不过他同时还强调说，自己是从理性的角度来对楼市现象进行揭露和解读，没有任何私心掺杂在其中。

　　但是官方对“断供潮”的说法却表现出高度重视。深圳银监局对“断供现象”进行了回应，表示会加紧统计和调查，并择日想社会公布结果。不过，深圳银监局表示，深圳银行系统包括房贷在内的全部坏账余额估计也不到1000亿元，而其中开发贷款的坏账率目前还低于全国平均水平。

　　“断供潮”会波及全国吗？

　　还有这样一个担忧，即断供会不会传播开来，并向全国扩散？

　　众所周知，就全国范围来看，北京、上海一直是房价高地，在最近几年，房价绝对涨幅排在全国前列，如果说断供会从深圳传播出来的话，那么北京、上海必将首当其冲。下面选择以上海为例，来推断一下这种情形发生的可能性到底有多大。

　　上海房地产市场从2002年开始正式起步，此后房价一路高歌猛进，虽然在2005年调控之初曾回调，经历一段时间盘整之后再次上涨，时至今日，普遍翻了四番。记者随机查阅了“搜房网”上一些楼盘的价格历史记录，再与当前二手房价相比，价格暴涨3～4倍的情形比比皆是。如在闵行区古美板块内，于2003年底以5000元/平方米左右价格入市的江南星城，目前已经涨至15000元/平方米，翻了三番；如静安区内的静安枫景，2007年7月份推出的精装修房均价为10000元/平方米，而现在已经涨至38000元/平方米，涨了了将近3倍。

　　而即使在2005年之前购买的房产，涨幅也有不小。考虑到这种情况，我们便可以将考察范围适当缩小一些，来估计在上海要发生断供潮至少要达到什么条件。

　　根据佑威房地产研究中心提供的数据显示，截至到今年7月20日，上海的住宅商品房均价已经达到14037元/平方米（具体见表1），而这也是目前上海住宅商品房均价的新高，如果要达到负资产的情形，房价需在此基础上下跌3成，即回落到9826元/平方米的水平。我们发现，2007年的均价虽然略高于这个水平，但是两者之间的差距不大，而2005年、2006年的均价却低于这个水平。由此可以推断，至少在2007年以前购买的房产，即使目前房价突然下挫30%，绝大多数也不会变成“负资产”（因为不排除在2007年底购买的少数物业有可能）。

　　我们再做个假设，假如2008年购入的房产全部有可能沦为“负资产”而都选择断供，那么我们看看其占到市场的比例有多大？从2005年至今年7月20日，住宅商品房（剔除配套及动迁用房）成交量共6095.73万平方米，共505708套，今年的成交量和成交套数分别占9.3%和9.6%，而如果要达到“断供潮”的程度，这样的比例显然有些偏小。请注意，这里只考虑自2005年以来的交易量和成交套数，而如果从2002年开始，比例还会缩减。

　　由此可见，就目前的情形来分析，上海还没有可能形成“断供潮”，而北京与上海基本相似，虽然市场观望气氛较浓，但是房价并未出现大幅下跌的情况，因此也可以判断基本不会出现“断供潮”。

　　而记者从上海部分商业银行了解到，上海目前仍然处于安全警戒线内。上海某商业银行一位人士分析认为，自2005年开始宏观调控以来，上海房地产市场购房行为已趋于理性，特别是国家对房产炒作进行限制以来，投资比例下降很大，因此总体来看上海房地产市场比深圳要稳健得多，出现“负资产”的可能性也不大，因此不大可能出现断供的情形。

　　不可否认，深圳有断供现象发生。跟据深圳官方数据显示：与去年前5个月由于炒作疯狂上涨50%相比，今年前7个月却是一路看跌，深圳新房均价同比2007年已跌去三成有余，个别楼盘甚至跌幅达50%以上，二手房跌去四成的比比皆是，这意味着许多两成或三成首付的房产已成为“负资产”。但在全国各地，除了个别二线城市如乌鲁木齐在同期出现较快幅度上涨外，其他城市涨幅均不大，可见出现象大量“负资产”的情形也不多见。

　　香港为何断供者少？

　　他山之玉，可以攻石。我们可以了解一下当年香港楼市崩盘后，“负资产一族”如何处理房贷事宜的。

　　上海融置投资管理有限公司总经理钟文慧也是一位土生土长的香港人，他对香港楼市非常了解。钟文慧表示，香港在遭受金融危机时期，虽然出现大量的“负资产者”，但是主动断供的却不多见。众多周知，亚洲金融风暴曾使众多香港市民以及在香港投资的投资者一度成为“负资产者”。据香港美联物业在2000年底发布的报告显示，香港市场成为负资产的物业有19万个。但是记者同时发现，香港商业银行手上的“银主盘”（即选择断供之后被银行收回的房产，俗称“银主盘”）却只有5000个，涉及的资产值为100亿港元。

　　19万个“负资产者”中缘何只有5000个业主选择断供呢？我们来听听一个曾遭遇过香港“97金融风暴”的投资者的说法。

　　李忠（应采访者要求为化名），一位年届50岁的香港人，目前在上海经商。1996年他以50000港元/平方米的价格投资了一套公寓，没过多久房产价值便开始缩水，最大幅度超过50%。但他没有选择断供，而是坚持还贷，一直等到2004年“解套”。

　　当记者问及缘何没有断供时，他表示断供其实是一件不太合算的事情。他分析道，如果断供，他便失去了翻本的本钱，只要持有物业，虽然在某个时间段内价格跌下去了，但以后还有机会涨上去。但如果断供，银行收回物业，等于失去了本钱。而与此同时，断供之后银行拍卖房产所得如果仍然无法偿清债务，银行还会持续追讨，直到全部还清为止。还有就是，对于有收入的人来说，如果轻易选择断供，对自己的工作也会产生很大的影响，同时还会破坏自己的信用记录。而在像香港这样的经济社会中，信用会影响到个人经济生活的方方面面，如果轻易地破坏，其实也是一笔不小的损失。

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